Wycena nieruchomości to polegający na oszacowaniu ich wartości proces. Rzeczoznawca majątkowy analizuje zachowania sektora nieruchomości określając przede wszystkim wartość rynkową lub odtworzeniową. Wycena może być sporządzana dla różnych celów, tj. sprzedaży, zabezpieczenia wierzytelności, podziału majątku. W jej trakcie rzeczoznawca analizuje rynek konkretnego typu nieruchomości i porównuje z przedmiotem wyceny. W efekcie dostarcza szczegółowych informacji o danej nieruchomości, co umożliwia klientowi podejmowanie racjonalnych decyzji. Świadczę kompleksowe usługi związane z określaniem wartości rynkowej i wyceną: nieruchomości, środków trwałych oraz inwestycji na terenie miasta Szczecin i okolic. Określam wartość lokali mieszkalnych i użytkowych, a także nieruchomości niezabudowanych oraz zabudowanych (domów).
Wycena nieruchomości
gruntowych
Wyceny nieruchomości gruntowych wykorzystywane są do różnych celów, między innymi do określenia ich wartości przy zakupie lub sprzedaży, uzyskania zabezpieczenia pod kredyt, ustalenia wysokości odszkodowania przy wywłaszczeniu lub doprecyzowania wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste. Przygotowanie operatu szacunkowego stanowi również element określenia wartości służebności drogowych oraz za umiejscowienie urządzeń przesyłowych np. linii gazowej, elektrycznej czy kolektorów kanalizacyjnych. Wycena nieruchomości gruntowych obejmuje również określenie wartości lasu, kultur wieloletnich i upraw. Czynności te wiążą się nie tylko z koniecznością znajomości rynku lokalnego, ale również specyfiki danej gałęzi gospodarki. Prowadząc oceny dążę do określenia szczegółowej wartości w oparciu o stan prawny nieruchomości, zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz stopnia uzbrojenia lub klasy gruntu.
Wycena nieruchomości
lokalowych
Wycena lokalu użytkowego, czyli przede wszystkim lokali usługowych, handlowych, biurowych, magazynowych i mieszkalnych, stanowi jeden z najważniejszych projektów wycen w segmencie nieruchomości komercyjnych. Dotyczy zarówno nieruchomości, które generują dochód, jak i tych, które mają taki potencjał. W zależności od celu wyceny operat szacunkowy sporządzany jest w podejściu porównawczym, dochodowym lub kosztowym. Metoda zostaje dobrana do indywidualnej sytuacji, jednak, jak pokazuje doświadczenie, pierwsza sprawdza się przede wszystkim w przypadku mieszkań, dwie pozostałe natomiast w odniesieniu do lokali użytkowych. W efekcie określona zostaje wartość rynkowa i odtworzeniowa lokalu użytkowego, co pozwala określić jego zgodność z indywidualnymi wymaganiami inwestora. Ponadto, przygotowana przez rzeczoznawcę majątkowego dokumentacja pozwala zminimalizować ryzyko transakcyjne oraz zmaksymalizować zwrot z poczynionej inwestycji.
Operat szacunkowy
W procesie wyceny rzeczoznawca majątkowy sporządza operat szacunkowy, czyli pisemną opinię o wartości nieruchomości. Zakres tego dokumentu określony jest w stosownych przepisach prawa i rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek zawarcia w nim szczegółowych danych odnośnie wycenianej nieruchomości, a także wskazanie jego zakresu, przedmiotu i celu. Operaty szacunkowe wykonywane są przeze mnie zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, z zachowaniem najwyższej staranności a także zgodnie z zasadami etyki zawodowej oraz zastosowaniem zasady bezstronności w wycenie nieruchomości. Każda wycena nieruchomości wiąże się z przeprowadzeniem wieloaspektowej analizy danego przypadku obejmującej wizję lokalną, studium rynku, ocenę stanu prawnego oraz użytkowo-technicznego, a także o ile zaistnieje taka konieczność, również inwentaryzację.
Każdy dokument sporządzany jest w ściśle określonym celu, między innymi w intencji:
- Zabezpieczenia wierzytelności
- Ustalenia ceny sprzedaży
- Ustalenia podatku od spadku i darowizn
- Aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
- Podziału majątku
- Rozliczenia nakładów poczynionych na nieruchomość
- Oszacowania zmiany wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Analiza rynku nieruchomości
Analiza rynku nieruchomości jest obowiązkowym punktem każdego operatu szacunkowego. Powinna dostarczać informacji o makroekonomicznych uwarunkowaniach regionu, wskazywać istotne i poszukiwane na rynku nieruchomości cechy, czy sygnalizować zależności między popytem a podażą nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym. Z tych względów sporządzona przez posiadającego odpowiednią wiedzę i doświadczenie rzeczoznawcę majątkowego, analiza rynku może stanowić podstawę do podejmowania decyzji zakupowych lub sprzedażowych. W mojej pracy bazuję wyłącznie na rzetelnych badaniach ilościowych oraz w pełni wiarygodnych informacjach. Na ich podstawie określam przyszłe trendy rynkowe oraz wynikające z nich szanse i zagrożenia, stan i wpływ kryteriów przestrzennych, a także reprezentatywność nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny w odniesieniu do cech charakteryzujących rynek.
Obszar działania
Przygotowuję operat szacunkowy nieruchomości na terenie miasta Szczecin i okolic. Proces wyceny nieruchomości opieram zarówno o profesjonalne oszacowanie jej wartości, jak i ograniczonych praw rzeczowych. Wynagrodzenie i termin wykonania usługi są ustalane indywidualnie i uzależnione od specyfiki, stopnia trudności oraz czasochłonności zlecenia. Działam na terenie całego kraju, jednak, jako, że wycena nieruchomości pociąga za sobą konieczność przeprowadzenia jej oględzin, ofertę swoją dedykuję przede wszystkim mieszkańcom województwa Zachodniopomorskiego.
